Mottó

Bemutatkozás

 Társasházi lakás tulajdonosaként 1989-ben azzal a problémával szembesültem, hogy csak napirendi pontokat tartalmazó közgyűlési meghívó alapján hogyan lehet megalapozottan dönteni, a társasház működésének biztonsága milyen módon teremthető meg. Ez a többi tulajdonostárs által is felismert probléma elvezetett oda, hogy ... TOVÁBB

Bemutatkozás

  Társasházi lakás tulajdonosaként 1989-ben azzal a problémával szembesültem, hogy csak napirendi pontokat tartalmazó közgyűlési meghívó alapján hogyan lehet megalapozottan dönteni, a társasház működésének biztonsága milyen módon teremthető meg. Ez a többi tulajdonostárs által is felismert probléma elvezetett oda, hogy 1992-ben megválasztottak közös képviselőnek. Az épület állagát szemrevételezéssel is felmérve rögtön azzal szembesültem, hogy a tető egy része „berogyott” állapotban volt. A kérdés az volt, hogy ezt javíttassuk ki, vagy megoldható-e a tető teljes felújítása. A szakértők véleményét kikérve, a tulajdonostársakkal konzultálva olyan döntés előkészítés készült, melynek alapján nemcsak a tető, hanem a belső homlokzat és a függőfolyosók felújítása is előterjesztésre került. Az előkészítésbe beletartozott a pénzügyi fedezet biztosításának (külön befizetés, egyes tulajdonosoknál államilag támogatott hitelfelvétel) és a felújítási munka olyan megszervezése, hogy még abban az évben a hideg beállta előtt a felújítás megvalósuljon. Ilyen előkészítéssel és a tulajdonostársak összefogásával ezt sikerült megvalósítani. 

Ezt a történetet azért írtam le, mert úgy gondolom, hogy érzékelteti a társasház működésének, működtetésének alapkövetelményeit, lényegét. Ezen tapasztalatok ismeretében is elkezdtük kidolgozni és bevezetni egy társasházkezelési modellt, melyet VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER-nek neveztünk el. 

Alapelvem volt, hogy minden olyan dolgot a gyakorlatban is „kipróbáljak” (közös képviselő; intézőbizottság elnöke; pénzügyi tanácsadó – lakástakarékpénztári- és társasházi hitelszerződések, épületbiztosítás; pályázatok, stb) ami a társasházak működtetésével kapcsolatosan felmerültek - felmerülhetnek, ezzel párhuzamosan folyamatosan kidolgozásra kerültek - kerülnek az alkalmazandó módszerek, dokumentumok. „Elméleti” jellegű feladatok elvégzésére is sor került - kerül, melynek főbb állomásai a következők:

  • 1994.-ben adtuk ki első könyvünket „Társasházkezelés gyakorlata” címmel, mely az akkori körülményeknek megfelelően tartalmazta a társasház működtetésével kapcsolatosan kidolgozott társasházkezelési modellünket. Ezt követően a tapasztalatokat figyelembe véve, továbbfejlesztett formában, 1998-ban is kiadtuk a könyvet. A könyvek 3000 példányban jutottak el az olvasókhoz.

A társasházak életében fontos mérföldkő volt a társasházakról szóló törvények megjelenése. 

Közreműködtem az „első” társasházi törvény előkészítésében, javaslatok kidolgozásával, melyet országgyűlési képviselő nyújtott be. Ez az 1997. évi CLVII. törvény, mely 1998. március 1.-vel lépett hatályba. Az oktatási, továbbképzési igények miatt kidolgoztunk egy tankönyvet előadásvázlatokkal, szabályzatok vonatkozásában mintaanyagokkal, melyben megjelentek a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER-ben több mint 10 éve gyűjtött tapasztalatok, anyagok. A hallgatók jelzései - igényei indították el a Társasházi kiskönyvtár könyvsorozatot, mely A TÁRSASHÁZ MŰKÖDÉSE ÉS SZERVEZETE összefoglaló címet viseli. Az 1. kiadás hét kötetben 2001.-2002.-ben jelent meg és összesen mintegy 15.000 példányban jutott el az olvasókhoz. Az ezekben foglalt tapasztalatok, javaslatok hasznosultak a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben, mely terjedelmében és tartalmában jelentős változásokat hozott az előző szabályozáshoz képest. Az új társasházi törvény alapján adtuk ki 2. kiadásban 2004.-2006. között a Társasházi kiskönyvtár sorozat hat kötetét, mely összesen mintegy 16.000 példányban jutott el az olvasókhoz.

  • A társasházi törvények megjelenése előtt, már 1994-ben elkezdtük készíteni az akkori szabályozásoknak megfelelően a társasházak szervezeti - működési szabályzatát (SZMSZ), Házirendjét, melynek révén a társasházak működtetése során jelentős mértékben lecsökkentek a felesleges viták. Azóta szisztematikusan feldolgozzuk a társasházak működésével kapcsolatos tapasztalatokat, folyamatosan dolgozzuk ki a felmerült (vitás) eseteknek megfelelően a szabályokat, és a társasházi törvények, más, a társasházakat érintő jogszabályok figyelembevételével országszerte 1994. óta összesen közel 1000 társasháznak készítettünk SZMSZ-t, vagy módosított SZMSZ-t. 
  • Az 1997. évi CLVII. törvény 1998. március 1.-i hatályba lépését követően kiadott BM rendelet alapján megkezdődött a társasházkezelők szakképesítést nyújtó oktatása is, melybe bekapcsolódott a VIKTÓRIA Kft. is. Ennek során több mint 100 hallgató szerzett jó eredménnyel, államilag elismert társasházkezelői szakképesítést. 
  • Továbbképző tanfolyamokon, egyesületeknél, szövetségeknél mintegy 1100 fő részére tartottam előadást a társasházi törvény alkalmazásáról, a társasházak működtetési kérdéseiről. 
  • A társasházi tevékenység (rövidített nevén) a VIKTÓRIA kft.-ben folyt, mely több „fejlődési” szakaszon ment keresztül. A cég 1991.-ben alakult, több tevékenységi körrel, társasházkezelési – közös képviseleti feladatokat közvetlenül 1996.-ig végzett, 2000. évtől kezdve pedig az összeférhetetlenség miatt csak társasház tanácsadói feladatokat vállal. 

A VIKTÓRIA kft működése során alkalmazta a kidolgozott, optimális üzemméretű társasházkezelési egységet. Ezen belül „kipróbálásra” kerültek a munkatársak vonatkozásában különböző „érdekeltségi” formák (alkalmazott, kft tulajdonostárs, egyéni vállalkozó) a minél hatékonyabb működés érdekében. Továbbá úgynevezett franchise jellegű hálózatot is szervezett a társasházak körében.

  • A társasházi tanácsadói tevékenységünk széles, de természetesen nem teljes körű, hiszen szerteágazó szakterületet érint. Arra törekszünk, hogy a közvetlen szolgáltatási területünkön kívül a „háttér” szakterületek is rendelkezésre álljanak. 

Az a tapasztalatunk, hogy a társasházakkal kapcsolatban állóknak is rendelkezniük kell alap társasházi ismeretekkel, érteniük kell a társasházi működés lényegét. Ezt egy megtörtént eset ismertetésével érzékeltetem. Egy társasház tető szerkezetének felújítására két mérnöktől kértem „árajánlatot”. Legnagyobb csodálkozásomra az egyik 8 millió Ft, a másik 35 millió Ft költséget állapított meg. Ez a jelentős eltérés érthetetlen volt, mivel az alapító okirathoz készített műszaki szakvélemény nem tartalmazott olyan felvetést, miszerint a tető állapota „életveszélyes” lenne. A telefoni külön egyeztetés eredménytelensége miatt leültünk megbeszélni az eltérés okát. Az derült ki, hogy az egyik mérnök álláspontja szerint csak a teljes felújítás választható, mely hosszabb időre oldja meg a problémát, viszont nagy a költsége. A másik mérnök a legfontosabbnak ítélt munkákat tervezte be, mely 15 évre biztos megoldást ad, a költsége viszont a realitások talaján állt. Ez utóbbi figyelembe vette a társasház tulajdonosainak anyagi helyzetét, a társasház ezt a kalkulációt fogadta el, ennek alapján pályázott is, nyert is, így sikerült a tető felújítást megvalósítani, a közvetlen problémát okozó hibákat is kijavítani. 

A fentiekhez hasonlóan más szakembereknek is rendelkezniük kell „társasházi” ismeretekkel, így a kivitelezőknek (pl. a vízszerelőnek ismernie, kell a közös tulajdon „fogalmát”), a könyvelőknek, tűzvédelmi szakértőnek, ügyvédnek, pénzügyi szakértőnek, programozónak, stb.

Összefoglalva: a több mint 20 éves, tudatosan feldolgozott, a gyakorlatra alapozott tapasztalat birtokában kívánjuk magas színvonalat biztosítva szolgálni a társasházakat, tisztségviselőiket és a tulajdonosokat, valamint a társasházakkal kapcsolatban álló szakembereket, szolgáltatókat.

 

Mile Bálint
Okl. mérnök-közgazdász
VIKTÓRIA Kft.
Ügyvezető igazgató

Vissza

A honlapon fellelhető információkat a VIKTÓRIA TÁRSASHÁZ RENDSZER, mint társasház-kezelési modell dokumentációinak felhasználásával dolgoztuk fel. A rendszer dokumentáció fejlesztése folyamatos és a mindenkori fejlesztési stádiumot tükrözik. MINDEN JOG a Viktória Kft. tulajdonát képezi. A honlapon lévő információkat, dokumentumokat, illetve annak részeit tilos reprodukálni, vagy bármilyen módon másolni, adatrendszerben tárolni, bármely formában, vagy eszközzel a jogtulajdonos írásos engedélye nélkül felhasználni, közölni.