Hatásvizsgálatok
Gyakran halljuk azt a felvetést, hogy a jogszabályok, ezen belül a társasházi törvény hiányosan,- túl vagy rosszul szabályoz. Az is jellemző vélemény, hogy a törvények előkészítése során, illetve az elfogadását követően nem készülnek megfelelő hatástanulmányok. Ezért a korábbi gyakorlatunknak megfelelően, de szisztematikusan „Hatásvizsgálatok” kidolgozását és közzétételét kezdjük meg.
Célunk az, hogy elsősorban a társasházi törvény kapcsán a közreműködő szakemberekkel és honlapunk olvasóival remélhetőleg megalapozunk egy, a társasházak hatékony működését biztosító új törvény megalkotását.
A hatásvizsgálatok ugyanakkor rámutatnak majd a jogszabályi rendelkezések alkalmazási, alkalmazhatósági kérdéseire, a gyakorlatban felmerülő esetek ismertetésével.
A hatásvizsgálatok egyfajta probléma leltárt is magukban foglalnak.
A hatástanulmányokban foglaltakhoz szavazás formájában és vélemény-javaslat küldésével is hozzá lehet szólni, és úgy gondoljuk, hogy megfelelő aktivitás esetén – közösen – ráhatással tudunk lenni a törvényalkotásra annak érdekében, hogy a valóságos problémák megoldására irányuljon, hatékony szabályozás valósuljon meg.
A HATÁSVIZSGÁLATOK elvégzéséhez több dolog és tényező figyelembevétele szükséges.
Kiindulópontnak tekinthetjük a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) hatásvizsgálatokról szóló rendelkezéseit (lásd 17.; 18.; 21.; 22. §-okat), mely „visszamenőlegesen” is tanulságos lehet.
Ugyanakkor indokolt összegezni azokat a tapasztalatokat, amelyek az 1997.-ben (CLVII: számon), majd a 2003.-ban (CXXXIII. számon) elfogadott társasházi törvény (a továbbiakban: Tt.), illetőleg a módosításaik kapcsán keletkeztek.
A fentiek figyelembe vételével a hatásvizsgálatokhoz összeállítottam egy program vázlatot, melynek alapján folyamatosan készülnek a tanulmányok. Természetesen a sorrendet adott esetben változtathatjuk, melyet befolyásolhatnak többek között az olvasók is. Az elkészültek címére kattintva, lehet olvasni az anyagokat.
A HATÁSVIZSGÁLATOK TÉMAKÖREI
Koncepcionális kérdések
Az alábbiakban az eddigi tapasztalatok alapján azokat a koncepcionális kérdéseket állítottam össze, melyek tisztázását elengedhetetlennek tartok a részletesebb szabályok kialakítás előtt. Természetesen más koncepcionális kérdés is felmerülhet, adott esetben a részlet szabályok kidolgozása kapcsán is.
1. A társasházak működését részletes (kódexszerű) vagy keret jogszabály szabályozza?
2. Alapvetően mit jelent a társasház: tulajdoni (szerződéses) jogviszonyt és/vagy szervezetet? Mit kell érteni társasháztulajdon, a társasház, a közösség „fogalmak” alatt?
3. A Ptk. és a Tt. rendelkezéseinek összhangja.
4. Milyen felelősséggel rendelkezik – rendelkezzen a társasházi tulajdonos?
5. Mi legyen a közös képviselet funkciója?
6. A költségviselési és a döntéshozatali (szavazati jog - mérték) összhangjának biztosítása.
7. A törvényben előírt szavazási szabályok alkalmazásának kötelezettsége, vagy lehet-e a törvényben előírtnál szigorúbb szavazási szabályt előírni, például az SZMSZ-ben?
8. Érdemi szankcionálási lehetőségek biztosítása a törvényi szabályozásban.
9. Törvényességi felügyelet biztosítása.
10. A számviteli szabályok alkalmazása a társasházaknál.
11. Milyen legyen a szabályozás (a szabályozás rendje) a társasházban?
12. Új társasházi törvény készüljön, vagy a jelenlegi módosítása történjen meg? Új társasházi törvény esetén a célszerű szerkezet meghatározása.
A jelenleg hatályos társasházi törvény rendelkezéseinek tételes vizsgálata
Az alábbiakban a hatályos társasházi törvény egyes rendelkezéseit tételesen vizsgálom, melybe beletartozik az is, ha valamilyen szabályozás „hiányzik”.
1. A 8. § (1) bekezdés nem lehet tárgya a társasházi törvénynek.
2. Az alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezések hiányosságai.
3. Miért tartalmazza „szétszórtan” a Tt. a szervezeti-működési szabályzat tartalmára vonatkozó rendelkezéseket?
4. Miért 6 lakás és alatta kell dönteni arról, hogy alkalmazzák-e a Tt.-nek a társasház szervezetére és működésére vonatkozó rendelkezéseit?
5. A szavazási szabályok pontatlanságai, értelmezési problémák.
6. A tulajdonosok bejelentési kötelezettségei.
7. A közös költség hozzájárulás vagy tágabban megközelítve, a tulajdonosi befizetési jogcímek értelmezése.
8. A rendes gazdálkodást körét meghaladó kiadás értelmezése és szabályozása.
9. Mi köze van egy lakásbérlőhöz a társasháznak vagy a közös képviselőnek?
10. Miért kell az SZMSZ részeként elfogadni a Házirendet?
11. Van-e a közös képviseletnek arra érdemi ráhatása, hogy minden tulajdonosról értesüljön?
12. Miért a „közösség gazdálkodását” kell ellenőriznie a számvizsgáló bizottságnak?
13. Miért 25 lakás felett kötelező SZVB választása?
14. Miért lehet csak a tulajdonostársak közül választani az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság tagjait?
15. Jó-e az, hogy a számvizsgáló bizottság saját tagjai közül választja az elnököt, miért nem választhatja meg a közgyűlés?
16. Összeilleszthető-e a közgyűlés kizárólagos hatáskörére vonatkozó rendelkezés és az SZMSZ szerinti szabályozás szerinti hatáskör „leadás” a közös képviselőnek vagy a számvizsgáló bizottságnak?
17. Hogyan valósítható meg, hogy a határozatnak szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát?
18. Elegendő szabályozást tartalmaz-e az a Tt. rendelkezés, miszerint a felmentett közös képviselő a felmentésétől számított 90 napig ügyvivőként közteles ellátni a közösség ügyeinek intézését?
19. Miért kell ellenjegyeztetni a jelzálogjog bejegyeztetést?
20. Miért kell valamennyi tulajdonostársat a közgyűlésre meghívni, miért nem elegendő a külön tulajdonból egy tulajdonosnak megküldeni?
21. Hogyan tud egy személyben a levezető elnök közgyűlést vezetni és jegyzőkönyvezni?
22. Hogyan kell eljárni, ha határozatképtelenné válik a közgyűlés?
23. Milyen problémát okozhat az, hogy nem a közgyűlésen kell vezetni a jegyzőkönyvet, hanem utána valamikor „fel kell venni” a jegyzőkönyvet?
24. Mi van akkor, ha a megválasztott hitelesítők közül az egyik nem írja alá a jegyzőkönyvet? Lehet-e kettőnél többet választani?
25. A Tt. megfelelő módon beilleszti-e a társasház szervezetébe a közös képviseletet és a társasházkezelőt?
26. Mi indokolja és miért olyan tartalommal a közgyűlési határozatok könyvének vezetését?
27. Hogyan kell „kezelni”: a 47. § előírja, hogy a közös képviselő feladata a költségvetési javaslat elkészítése, míg a 48. § (1) bekezdése nem rendelkezik arról, hogy ki készíti el az éves elszámolást.
28. Mit kell az alatt érteni. „a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyieszköz leltára” ?
29. Mi a különbség a közös képviselői és a társasházkezelői tevékenység között?
30. Ha az éves „számszaki” elszámolás jó, akkor automatikusan el kell fogadni a közös képviselő ügykezelő tevékenységét?
31. Mi értelme van az úgynevezett „gazdasági ellenőrzést segítő személy” igénybevételének?
32. Miért kell az ingatlankezelői tevékenységgel a társasházi törvényben foglalkozni?
33. Miért nincs a társasházi törvényben a társasházkezelői tevékenység beillesztve a társasházi szervezetbe?
34. Az értelmező rendelkezések szükséges köre és beillesztése a törvény szerkezetébe.
35. Miért kellett 62. § (1) bekezdését hatálytalanítani?
36. Az 1. sz. koncepcionális kérdésre és a fentiekre adott válasz alapján az SZMSZ tartalmára vonatkozó rendelkezések meghatározása.
Mile Bálint
Okl. mérnök-közgazdász
VIKTÓRIA Kft
Ügyvezető igazgató
